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“司法网拍”全过程案例

新闻中心 2017-09-05 点击数:

房屋基本情况:梁女士看上的房子位于东城区火炼树怡丰都市广场,起拍价为81.19万元,建筑面积为115.98平方米,中等装修。

“司法网拍”全过程

名列前茅步:缴纳保证金

7月31日,梁女士准备在淘宝网上参与拍卖一套房子。在缴纳保证金之前,法院组织过一次集体看房,但梁女士错过了。不过,在详细咨询了房子的情况后,当天她还是将15万元保证金提交到支付宝账户当中。她告诉记者,目前该楼盘二手房均价约1.2万元/平方米左右,这套房在她的心理价位是90万元,加上税费,单价在9000元/平方米左右,如果超过这个价格,她将放弃拍卖。

第2步:“网拍”出价

8月1日上午10时拍卖开始,梁女士率先出价,晚上9点多,开始有人跟进加价。“该房拍卖截止时间为8月2日10时,如果有人继续出价,将会延时,那个时候才是加价最激烈的时间。”8月1日晚,梁女士告诉记者,共有5人报名,已有两人加价,还有3人未出手。

第三步:超过心理价位及时停止

8月2日,梁女士坐在电脑前加价,10时是较后的竞拍阶段,梁女士说,结束前的较后半个小时是最激烈的。果然,9时30分时,增加至8人参与竞拍,很快拍卖到了第90轮,这时候的出价已经到达梁女士的心理价位,她决定放弃竞拍。“因为再拍下去就不太划算了。”终于在第100次出价时,有人以94.19万元竞拍成功。

总结:

心态平和提前定下心理价位

梁女士总结了这次参与拍卖房产的过程,她告诉记者,参与“网拍”就是博运气。运气好没人抢,可能以较低的价格买到房子;但如果有多人竞拍,自己则要适可而止,否则拍出价格高的房子得不偿失。

梁女士建议,在拍卖前较好评估一个心理价位,如果超过心理价位一定要及时停止加价行为,同时,心态也要好,不要因为有人加价,就任意跟风攀比竞拍。

多年从事房地产投资分析工作的业内人士陈秋蓉介绍,如果怡丰都市广场这套房产的原购入成本为40多万元,房地产证过2年,那么这套房产需要缴纳的税费将达到11万元,总价超过了100万元,实际需要支付的成本单价约1万元/平方米,比市场价格仍然便宜了2000元/平方米左右。

算笔账:

销售价120万住宅税费超10万元

记者在咨询税务局时了解到,通过司法拍卖的物业没有税收优惠。假设通过拍卖行销售,税费由拍卖行代扣代缴,在网上参与司法拍卖销售的房产,没有通过拍卖公司,则由销售人自行缴纳。

房地产投资分析业内人士陈秋蓉为记者算了一笔账,以一套南城100平方米普通住宅为例,原购入成本为55万元,拍卖销售价为120万元,考虑南城税收政策等问题,这套住宅拍卖下来后,在证过两年和未过两年的两种情况下,实际需要支出的成本分别为133.7万元和136.5万元,其中支出的税费分别达到了13万元和16万元,而较后的购房单价为1.33万元/平方米和1.36万元/平方米。不过,按照目前南城高达1.6万元/平方米的住宅均价来看,网拍房的均价仍然比较优惠。